「地主が借地権の譲渡や転貸を承諾しない……」その打開策として、裁判所へ「地主の承諾に代わる許可」の申立てをしたい人に役立つ記事です。「地主の承諾に代わる許可」に関する基礎知識、申立てるための条件、注意点などをわかりやすくまとめました。
地主に承諾を必ずとる必要があるケースとは？
借地人（賃借人）は、以下のような場合に、地主（賃貸人）に承諾を必ずとる必要があります。
・借地権を第三者に譲渡（売却）したいとき
・借地権の転貸（また貸し）をしたいとき など
このことは民法で以下のように規定されています。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
引用：民法 第612条 1項（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
さらに同条の2項では、地主の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡したり、転貸をしたりしたとき、（地主側から）借地権の契約を解除できると規定しています。
*ただし、借地上の建物を第三者にまた貸しする場合は、地主の承諾が不要です。
地主が承諾しない場合、「地主の承諾に代わる許可」を申立てられる
しかし、借地権の譲渡や転貸をしたいとき、地主の不利益がないのに、承諾がどうしても得られない場合があります。
借地人と地主が借地権めぐってこのようなトラブルになったとき、借地人は裁判所に対して、「地主〈借地権設定者〉の承諾に代わる許可」を申立てられます（この手続きは「借地非訟」と呼ばれます）。
「地主の承諾に代わる許可」を受けた場合、地主が借地権の譲渡や転貸を承諾していなくても、法的に承諾したことになります。なお、「地主の承諾に代わる許可」については、借地借家法 第19条 1項（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）で規定されています。詳しく知りたい人は、こちらの条文をご参照ください。
「地主の承諾に代わる許可」に伴い、承諾料が発生することが多い
ただし、借地非訟のすべての申立てが、裁判所から認められるわけではありません。借地人の申立てを受けた裁判所は、地主の事情を聞き、諸般の事情を踏まえたうえで、「地主の承諾に代わる許可」を出すか否かを判断します。
なお、「地主の承諾に代わる許可」が出される場合、裁判所は必要に応じて、借地権の条件を変えたり、借地人から地主に支払う承諾料を係わせられたりできます（参考：借地借家法 第19条）。
譲渡の場合、承諾料の相場は借地権価格の10%程度になることが多いです。
「地主の承諾に代わる許可」の申立て（借地非訟の手続き）を行う条件
地主からの承諾が得られないからといって、すべてのケースで借地非訟の手続きができるわけではありません。たとえば、借地権譲渡をする際、対象になるのは下記の条件に該当するケースです。
［借地権の譲渡先が決まっている］裁判所から「地主の承諾に代わる許可」をもらってから、譲渡先を探すことはできません。必ず譲渡先（買主）を決めてから借地非訟を申立てましょう。
［借地権を譲渡する前に申立てをする］借地権を買主に譲渡した後で、借地非訟を申立てることはできません。借地権を譲渡する前に「地主の承諾に代わる許可」を申立てましょう。
［借地上に建物が存在する］借地権を譲渡する際の「地主の承諾に代わる許可」は、借地上に建物が存在する場合の借地権にのみ適用されます。
「地主の承諾に代わる許可」のメリットと注意点
「地主の承諾に代わる許可」の申立ては、メリットだけでなく、注意点もしっかり把握した上で検討することが大事です。
メリット：「地主の承諾に代わる許可」により利益が見込める
「地主の承諾に代わる許可」による借地人のメリットはシンプルです。裁判所からこの許可を得ることで、借地権を譲渡したり、転貸したりすることで利益を得ることができます。一方、「地主の承諾に代わる許可」には、下記の注意点があります。
注意点：買い手が見つけにくくなる、借地権価格が下がるなど
一般的に、借地非訟の手続きは、地主と借地人の深刻なトラブルを解決する方法として用いられます。そのため、裁判所から「地主の承諾に代わる許可」が出されたとしても、地主との信頼関係が悪化するケースがほとんどです。
地主とトラブルのある借地権を積極的に購入したい人はいません。そのため、借地権の買い手が見つかりにくくなる、あるいは、借地権価格が大幅に下がってしまうなどの可能性があります。
たとえば、借地権譲渡の許可が得られず、借地非訟の手続きをとったケースで考えてみましょう。この場合、買主と借地権売買の契約を交わす前に、借地非訟の手続きをとっていることを伝える必要があります。その結果、借地権価格が相場よりも大きく下がったり、相手方が契約に難色を示したりする可能性があります。
買主の立場からの「地主の承諾に代わる許可」の注意点
ここまで借地人の視点から「地主の承諾に代わる許可」の注意点を見てきました。次に、買主の観点からの注意点も確認してみましょう。
注意点：「地主の承諾に代わる許可」は借地人しか申立てられない
前述のように、「地主の承諾に代わる許可」は、借地権の買主が決まっている場合のみ申立てられます。この申立てをすることを前提に、借地権の売買契約を交わしたのに、借地人がいつまで経っても申立てをしないというリスクも考えられます。
そのような状況でも、買主は借地人に対して、申立てを強制することはできません。このことを考えると、「地主の承諾に代わる許可」を前提にした借地権の売買は、信頼できる売主（借地人）との間で行うことが重要です。
注意点：地主の介入権により、借地権が得られないことがある
借地人から裁判所に対して「地主の承諾に代わる許可」の申立てがあった場合、地主が対抗する権利として「介入権」があります。介入権を行使した地主は、申立てを受けた借地権および借地上の建物を「買い取りたい」と裁判所に追加で申立てられます。
この介入権の申立てが認められた場合、裁判所が鑑定に基づいて買取価格を決めます。この買取価格は地主から借地人に支払われるものです。つまり、買主は利用できると思っていた借地が手に入らず、不利益をこうむることになります。
「地主の承諾に代わる許可」は申立てから決定までに期間を要する
「地主の承諾に代わる許可」の申立てから決定するまでに要する平均期間は、8カ月から1年程度といわれます。この間、裁判所で対象となる物件の鑑定が行われます。
また、裁判所から「地主の承諾に代わる許可」が出されても、地主側からの即時抗告があればさらに長引く可能性もあります（ただし、ゼロベースから審理が行われるわけではありません）。
こういった背景を踏まえると、「地主の承諾に代わる許可」の申立ては長期化するリスクがあり、借地人の方の心理的な負担を考えると、不動産トラブルに強い弁護士に依頼するのが賢明です。
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