地主の方からのご相談1
増額したい!」
私は、土地を建物所有目的で賃貸しており、今回、更新の時期を迎えていますが、もう数十年前から地代が据え置かれたままなので、更新時に地代を増額したいと考えています。
地主の方からのご相談2
私は、土地を建物所有目的で賃貸していますが、今回、借地契約の期間が満了するので、借地契約を終了して借地を明け渡してもらいたいと考えています。
借地契約では、契約期間が満了する場合に借地人が更新を請求したときは、地主は、正当の事由がある場合に限って拒絶できるとされています(借地借家法第5条1項、第6条)。
正当事由の判断要素は、借地借家法第6条に定められています。同条は、
①当事者(地主・借地人)双方が土地の使用を必要とする事情のほか、
②借地に関する従前の経過、
③土地の利用状況、
④地主が提供する立退き料を、正当事由の判断にあたり考慮すべき事由として規定しています。
もっとも、具体的なケースで、このような正当事由があるかどうかを判断するのは、借地について専門知識を有する弁護士でないと難しいと言わざるを得ません。
借地人に土地の返還を求める交渉では、立退き料の金額が問題になることが多々あります。
しかし、正当事由の判断では、まず、最初に
①土地の使用を必要とする事情が、地主、借地人にそれぞれどの程度存在するのか、を検討します。
この時、地主に土地の使用を必要とする事情が存在しない場合、それだけで
②借地に関する従前の経過、③土地の利用状況、④立退き料の各要素を考慮することなく、「正当事由は存在しない」と判断されます。
そのため、このような場合は、いくら高額な立退き料を提供しても、法的には、借地人に対し、借地の明渡しを求められないということになります。
ただ、このような場合であっても、立退き料の金額について、弁護士が間に入って借地人と交渉した結果、土地返還の合意が成立することもあります。
解決までの流れ
初回相談
情報・資料収集
文書通知(代理人就任)
任意交渉
合意(解決)
訴訟(建物収去
土地明渡請求訴訟)
和解(解決)
判決(解決)
費用
30分まで無料
(30分以降は30分ごとに5500円の相談料)
33万円(税込)
(交渉から裁判に至った場合は追加の着手金11万円(税込))
借地権価格の5%(税別)
地主の方からのご相談3
私は、土地を建物所有目的で賃貸していますが、借地人が1年もの間、地代を滞納しているので、何とか滞納された地代を回収したいと考えています。
借地人が地代を滞納した場合、地主としては、滞納が発生してまだそれほど日がたっていない段階から早めに対策を講じることが大切です。なるべく早い段階から対策を講じることにより、地代の滞納は許さないという強い姿勢を借地人に示すことになります。
もし地代の滞納が半年以上に及ぶなど長期に至っている場合、借地人に内容証明郵便で催告書を発送し、滞納された地代の支払いを強く促します。
その際、地代の支払いを請求するだけでなく、「もし、支払いなき場合には契約は解除となり、建物収去・土地明渡しを求めて法的措置をとらせていただきます。」と警告しながら催告すると良いでしょう。
また、催告書の発送を弁護士に依頼し、弁護士名で催告書を送付すると、滞納された地代の支払いをさらに強く促す効果が期待できます。
解決までの流れ
初回相談
情報・資料収集
文書通知(代理人就任)
任意交渉
合意(解決)
訴訟(地代支払請求訴訟、または、借地契約を
解除したうえで建物収去土地明渡請求訴訟)
和解(解決)
判決(解決)
費用
30分まで無料
(30分以降は30分ごとに5500円の相談料)
請求する 地代の金額 | |
---|---|
300万円 以下の場合 | 請求額の8%(税別) ※ただし、最低11万円(税込) |
300万円を超え、 3000万円以下の場合 | 請求額の 5%+9万円(税別) |
3000万円を超え、 3億円以下の場合 | 請求額の 3%+69万円(税別) |
回収できた 地代の金額 | |
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300万円 以下の場合 | 回収できた金額の16%(税別) ※ただし、最低22万円(税込) |
300万円を超え、 3000万円以下の場合 | 回収できた金額の 10%+18万円(税別) |
3000万円を超え、 3億円以下の場合 | 回収できた金額の 6%+138万円(税別) |
借地借家法第11条1項は、「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」、地代の増減額請求をすることができると規定しています。
借地契約が平成4年(1992年)7月31日以前に締結されたのであれば、旧法である借地法が適用されますが、借地法でも、地代の増減額請求では、借地借家法と同じように運用されています。
もっとも、法律の規定は抽象的な内容になっていますので、地主としては、不動産鑑定士や不動産会社の助力を得ながら、適正な地代を検討していくことになります。
ただ、いざ地代の値上げ交渉をすると、借地人との間で感情的な対立に発展してしまう可能性もあり、そのような場合には、弁護士が間に入って交渉するのが適切でしょう。
借地人が地代の増額に合意しない場合、地主は、地代の増額請求の調停を(調停が不成立の場合にはさらに訴訟を)申し立てることができます。
解決までの流れ
初回相談
情報・資料収集
文書通知(代理人就任)
任意交渉
合意(解決)
地代の増額請求調停
調停(解決)
(調停不成立の場合)
地代の増額請求訴訟
和解(解決)
判決(解決)
費用
30分まで無料
(30分以降は30分ごとに5500円の相談料)
33万円(税込)
(交渉から裁判に至った場合は追加の着手金11万円(税込))
地代の増額分の7年分の10%(税別)