原状回復トラブルを避けるために貸主が気をつけるべきこと

賃貸借契約書は、貸主あるいは仲介業者である不動産業者が準備するのが一般的です。

そのため、「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といった、不当な条項を定めた契約書が使用されているケースがあります。

判例は、「通常の使用による損耗は建物の償却であり家賃に含まれているのであるから、通常使用による損耗は原則として貸主が負担すべきである」と考えており、通常使用による損耗を借主の負担とする特約の成立について、極めて限定的な部分についてにしか認めていません。

ですから貸主としては、契約書に記載されている原状回復に関する特約が、すべて認められるわけではないことを理解し、可能であれば、無効と判断されそうな条項はあらかじめ取り除くか、内容を変更しておくべきでしょう。

原状回復費用を算出するためには、引き渡すときの物件の状態と明け渡すときの物件の状態とを比較して、どの部分がどのように傷んだのかを確定させなければなりません。

訴訟で原状回復が問題となり、貸主が「畳の焦げ後は借主が入居後にできたものだ」と主張し、借主が「畳の焦げ後は入居前からあった」と主張したとします。

そもそも賃貸借契約を開始する前から存在していた損耗について、その後に入居した借主が負担することはありませんので、この場合、貸主は畳の焦げ後が入居後に生じたものであることを立証しなければ裁判に勝てません。

また、訴訟に至らなくても、損耗の対象について争いが起きれば、話し合いが長期化することは必至です。

そこで、「物件状況確認チェックリスト」を作成して物件の状態を確認しておけば、損耗の発生した時期、箇所、程度について無用な争いを避けることができます。

このチェックリストの作成は、貸主・借主双方にとってメリットがありますから、是非作成するようにしてください。

この時に作成するチェックリストや原状回復について分からない点、その他賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。

定期借家契約の留意点とは？

定期借家契約は、契約期間が終了した時点で、更新されることなく終了する契約です。
従って、たとえば転勤の間だけというように、一定の期間を区切って部屋を貸したい場合には、定期借家契約が適しているといえます。

では、定期借家契約を結ぶには、どのような手続きが必要でしょうか。
まずは契約書の作成です。

普通借家契約は、口頭でも契約が成立しますが、定期借家契約では、必ず契約書などの書面を作成する必要があります。

契約書には、借家契約が定期借家契約であることを明記し、「この契約は〇年〇月〇日をもって終了するものとし、更新されない」といった条文を加えることになります。

また、貸主は、契約書とは別に「この契約は更新がなく、期間が満了すれば終了する」といった文言を記載した書面を借主に渡し、定期借家契約であることをきちんと説明しなければなりません。

つまり、貸主は借主に対して「書面の交付」と「説明」の両方を行う必要があるわけです。

このうちのひとつでも怠ると、その契約は普通借家契約となってしまいます。

さらに、契約期間が１年以上に及ぶ定期借家契約の場合、貸主は、契約期間満了により契約が終了する旨を借主に対して通知する必要があります。

この時期は、契約が終了する１年前から６カ月前までの間とされています。

もしこの通知をしないと、あらかじめ想定した期間が経過しても契約が終了しないことになってしまいます。

なお、期間満了６カ月前から期間満了までの間に通知をした場合は、その通知の日から６カ月後に契約が終了することになります。

定期借家契約をされる際には、このような点に留意してご契約ください。

賃貸借契約は色々と複雑で分かりづらい部分もあるかと思います。
定期借家契約について分からない点、他にも賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。

普通借家契約と定期借家契約

借家契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約と定期借家契約には、次のような違いがあります。

(1)普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できないが、定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約は終了する

(2)普通借家契約は、口頭でも契約は成立するが、定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければならない

(3)普通借家契約では、1年未満の契約期間を定めた借家契約は期間の定めのない借家契約となるが、定期借家契約では、1年未満の契約期間を定めることもできる

このような違いがあります。

借家契約を締結する際に、最低限、契約書に記載しておかなければならないのは、

(1)貸主、借主の氏名
(2)賃貸借される建物
(3)賃料の金額
(4)賃貸期間

です。

あくまでも、最低限、契約書に記載しておく必要がある事項です。

後日のトラブルを避けるためには、居住用か店舗用かなど借家の使用目的や、更新料に関する規定、借主の禁止行為に関する規定、契約の解除に関する規定、原状回復に関する規定など、後日トラブルとなりやすい事項について、できる限り詳細に記載しておくべきでしょう。

なお、国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を公表していますので、これを参考にして契約書を作成してもよいでしょう。

借家契約において、特にトラブルになりやすいのが、原状回復と敷金返還に関する問題です。

退去時の原状回復のトラブルが多発している現状を踏まえ、国土交通省は、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめています。

原状回復のトラブルを未然に防止するためには、国土交通省のガイドラインを参考にして、原状回復の費用負担の規定を、できる限り詳細に規定しておくとよいでしょう。

原状回復について分からない点、他にも賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。