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解決までの流れ

賃借人が賃料を滞納した場合、以下の流れに従って、問題を解決していきます。

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①内容証明による滞納賃料の督促、契約解除

まずは、賃料を滞納した賃借人に対し、直ちに滞納賃料を支払うよう催告します。

その際、「支払いなき場合には契約は解除となり、明け渡しを求めて法的措置をとらせていただきます。」と指摘しながら催告します。

また、催告したことを証拠として残しておくために、催告書は、内容証明郵便で発送します。

催告書が届いたことにより、賃借人が滞納賃料を支払った場合には問題は解決となります。

賃借人が滞納賃料をある期限までに支払うと約束した場合は、念書や確約書をとるなどして、約束した証拠を残しておきます。

催告書を郵送しても賃借人が滞納賃料を支払わなかった場合は、契約を解除した上で任意に建物を明け渡すよう求めていきます。

②建物明渡等請求訴訟の提起

契約を解除した上で任意の明け渡しを求めても賃借人が建物を明け渡さない場合、建物の明け渡しと滞納賃料、解除後の使用損害金の支払いを求めて訴訟を提起します。

訴訟継続中に賃借人が早期に建物を明け渡すことを約束した場合、明け渡し期限や滞納賃料等の支払方法について合意できれば、賃借人と訴訟上の和解をします。

訴訟上の和解が成立しなかった場合は、裁判所に判決を言い渡してもらいます。

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なお、建物明渡等請求訴訟は、建物に住んでいる者を対象にして訴訟提起しますが、建物に賃借人ではない第三者が住んでいて居住者が入れ替わる可能性がある場合、せっかく訴訟で判決をとっても、その後居住者が入れ替ることで判決の取得が無意味になってしまうこともあり得ます。

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そこで、このような可能性がある場合には、占有移転禁止の仮処分の申し立てをします。裁判所にこの仮処分の決定を出してもらうことにより、建物の居住者を固定化することができます。

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③建物明渡等の強制執行

訴訟上の和解や判決が言い渡されているにもかかわらず、賃借人が任意に建物を明け渡さない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立て、強制的に建物の明渡しを実行します。