借地契約にはどんな種類がある？どの契約方法を選ぶべき？

借地借家法の適用がある借地契約は、大きく3種類あります。借地契約の目的や期間などに合わせて、適切な種類を選ぶことで賃貸トラブルのリスクを軽減できます。
ここでは、それぞれの借地契約が「どんなケースに向いているのか」「契約期間や特徴はどうなっているのか」などについて解説します。

借地契約とは建物所有を目的に土地を借りること

はじめに、そもそも借地契約とは何かを再確認しましょう。借地契約の一般的な意味は、土地の所有者に対して借地人が地代を支払って、土地を借りる契約のことです。

さらに借地借家法の適用がある借地契約は、「建物所有を目的とする」下記の契約を指します。

・土地の賃貸借契約
・地上権の設定契約

ポイントはどちらの場合も｢建物所有が目的｣の契約ということです。建物所有が目的でない土地には借地借家法が適用されません。

借地契約は目的や契約期間によって3種類ある

借地借家法の適用がある借地契約は、目的や契約期間によって次の3種類に大別されます。

1. 普通借地権
2. 定期借地権
3. 一時使用目的の借地権

また、定期借地権は、以下の3種類があります。

1. 一般定期借地権
2. 事業用定期借地権
3. 建物譲渡特約付借地権

普通借地権と定期借地権の特徴を一覧にすると以下のようになります。

	存続期間	更新後期間	借地関係の終了
①普通借地権	30年以上	1回目：20年 2回目以降：10年	正当事由の存在
②一般定期借地権	50年以上	なし	期間満了
③事業用定期借地権	10年以上30年未満 30年以上50年未満	なし	期間満了
④建物譲渡特約付借地権	30年以上	なし	建物譲渡

それぞれの借地契約の詳しい内容を確認しましょう。

1：普通借地権の特徴

［普通借地権が向いているケース］

借地契約の1つ目の種類は「普通借地権」です。以下のようなケースに向いています。

・とくに定期借地権にこだわらない
・旧借地権の内容をおおむね引き継ぎたい

［普通借地権の契約（存続）期間］

30年以上（契約期間のないケースも含む）

*30年よりも短い期間を設定した場合、30年契約になる。

［普通借地権の特徴］

普通借地権は「普通」という言葉が使われているように、借地契約で幅広く使われている種類の借地権です。
契約期間は「30年以上」になっていて、土地の所有者と借地人が合意すれば、40年、50年（それ以上も可）など長期の借地契約も可能です。

また、普通借地権は「1回目の更新」と「2回目以降の更新」で期間が違うのも特徴です。

・1回目の更新：20年
・2回目以降の更新：10年

*契約（存続）期間と同様、合意があれば上記よりも長い期間を設定することも可能。

なお、借地関係を終わらせるには正当事由が必要になります（＝土地の所有者側の都合で契約を終わらせるのは現実的に難しい）。

2：一般定期借地権の特徴

［一般定期借地権が向いているケース］

借地契約の2つ目の種類は「一般定期借地権」です。以下のようなケースに向いています。

・長期間土地を使う予定はないものの、一定期間経ったら土地を確実に返して欲しい
・次の代のことを考えつつ土地を活用したい

［一般定期借地権の契約（存続）期間］

50年以上

*ただし、借主と貸主が合意すれば再契約が可能。 *定期借地は公正証書などの書面（＝必ずしも公正証書でなくても構わない）で契約する必要あり。

［一般定期借地権の特徴］

一般定期借地権とは、あらかじめ一定の期間を決めて、その期間が終われば土地を返す内容の契約です。一般定期借地権は、普通借地権と比べると「所有者が土地を貸しやすい契約」といえるでしょう。

普通借地権では、土地の所有者が契約解除や更新を拒否したい場合、正当事由が必要になります（＝契約を終わらせるのは事実上困難）。 しかし、一般定期借地権なら契約（存続）期間が終われば土地を確実に返してもらえます。

また、一般定期借地権は、50年以上と期間が長いので、長期にわたり安定した収入が得られるというメリットがあります。
他方で、デメリットとしては、この長期間という点が、逆に土地の有効利用を妨げる可能性があるという点が考えられます。

3：事業用定期借地権の特徴

［事業用定期借地権が向いているケース］

借地契約の3つ目の種類は「事業用定期借地権」です。以下のようなケースに向いています。

・土地の利用目的が事業用である
・一定期間経ったら土地を確実に返して欲しい

［事業用定期借地権の契約（存続）期間］

10年以上30年未満
30年以上50年未満

*上記のどちらの場合でも、公正証書による契約が必須。

［事業用定期借地権の特徴］

事業用定期借地権は、土地の用途が「事業用」に限られた定期借地権です。事業用とは具体的に以下のような用途です。

・店舗
・ホテル
・工場
・倉庫　など

なお、事業用といっても、アパート、マンション、高齢者住宅など「住むこと」が目的の賃貸物件は対象外です。

契約（存続）期間を比較すると、一般定期借地権は「50年以上」であるのに対して、事業用定期借地権は「10年以上50年未満」です。
つまり、事業用定期借地権の方が「契約期間を短く設定できる」という特徴があります。

事業用借地権のメリットとしては、借地権の存続期間が10年以上と短く設定できるため、短期的な土地活用に利用できるという点があげられます。
他方、デメリットとしては、目的が事業用に限定されるため、借地人が限定されるという点が考えられます。

4：建物譲渡特約付定期借地権の特徴

［建物譲渡特約付借地権が向いているケース］

借地契約の4つ目の種類は「建物譲渡特約付借地権」です。以下のようなケースに向いています。

・契約満了後、土地の所有者が建物を手に入れたいと考えている
・上記により、将来的に家賃収入を得たい
・借地人が建物の撤去費用を負担したくないと考えている

［建物譲渡特約付借地権の契約（存続）期間］

30年以上

*建物譲渡特約付借地権は、契約方式についてとくに規定はありません。

［建物譲渡特約付借地権の特徴］

建物譲渡特約付借地権とは、契約（存続）期間が終わったとき、その土地上の建物を土地の所有者が買い取る契約です。
土地の所有者が買取りを実行することで借地権が消滅します。

建物譲渡特約付借地権は、土地の所有者、借地人双方にとって以下のようなメリットがあります。

・土地の所有者のメリット：契約期間満了時に建物が手に入る
・借地人（建物の所有者）のメリット：契約満了時に更地にしなくてよい。その分、費用がかからない

上記に補足すると、土地の所有者は建物を手に入れることで賃料を得ることが可能です。
また、借地人は更地に戻さなくてもよい上に、建物を時価で売却することが可能です。以上を踏まえると、建物譲渡特約付借地権で想定されるのは、以下のような長期的な資産性が見込まれる建物です。

・マンション
・オフィスビル
・貸し店舗　など

他方、土地所有者のデメリットとしては、買い取りは義務であり、かつ相当な時価での譲渡となるため、当初の想定より高い金額の負担を強いられるリスクがあるという点が考えられます。

なお、法的にいえば、建物譲渡特約付借地権を設定していることを契約書に記載する必要はありません。
極端にいえば口頭でも構わないのですが、現実的に考えると、契約書に記載しておくのがリスクのない選択です。

5：一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権とはその名の通り、借地人が一時的に土地を使いたいときに利用される借地契約です。一例では、以下のような目的で契約が交わされます。

・建設現場
・臨時の店舗
・イベント会場　など

これらの使用目的だと、土地上にあるのは建物ではなく、プレハブや臨時的な設備になるため、以下のような借地借家法の重要な規定の適用がありません。
ここまでご紹介してきた借地権に比べて、その権利が著しく弱い借地権といえます。

・存続期間
・存続期間の更新
・建物買取請求
・条件変更
・増改築　など

借地契約のトラブルは、この分野を専門にする弁護士へ相談を

土地の所有者であればご存じのように、借地人の権利は借地借家法で手厚く守られています。

いったん借地契約を締結すると、土地の所有者の都合で契約を解除・変更するのは難しいため、ここでご紹介した借地契約の種類・それぞれの特徴を十分に理解し、状況に合った借地契約を選ぶことが大事です。

すでに借地契約を結ばれていてトラブルに発展している場合は、弁護士に相談するのが一番です。ただし、弁護士といっても専門分野があり、賃貸トラブルに精通している事務所はそれほど多くありません。

賃貸トラブルを専門にする弁護士が身近にいない場合は、当事務所までお気軽にご相談ください。あらゆる賃貸トラブルのご相談にのることが可能です（初回相談料30分無料）。