借地人の方からのご相談１
相談内容私は、東京都内にある借地の上に建物を建てて住んでいましたが、定年定職を機に、地方に引っ越して家を建てようと考えました。
そこで、自宅の建築資金にするために、借地上の建物と借地権の売却について地主に相談したところ、地主は、借地権の譲渡に承諾してくれません。
借地人の方からのご相談２
してくれない！」
相談内容借地上の建物が老朽化してきたので、そろそろ建て替えたいと思い、地主に、建築予定の図面を持参して相談しましたが、地主が建て替えを承諾してくれません。
借地契約では、「借地上の建物の増改築をするときは、事前に地主の承諾が必要」という制限が課されているのが通常です。
そのため、地主の承諾を得ずに、借地上の建物を建て替えてしまうと、契約違反を理由に借地契約を解除されてしまうリスクがあるため、借地上の建物を建て替える場合には、建て替えについて事前に地主の承諾を得る必要があります。
借地上の建物の建て替え承諾料の相場は、更地価格の３～５％程度とされていますが、地主に建て替え承諾料を提示しても、地主が建て替えを認めてくれない場合は、「増改築許可申立事件」（借地借家法第17条2項）の裁判を利用することで、地主の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
解決までの流れ
情報・資料収集
文書通知（代理人就任
）
任意交渉
合意（解決）
裁判（増改築許可申立事件）
和解・調停（解決）
決定（解決）
費用
３０分まで無料
（３０分以降は３０分ごとに５５００円の相談料）
３３万円（税込）
（交渉から裁判に至った場合は追加の着手金１１万円（税込））
借地権価格の５％（税別）
借地人の方からのご相談３
困っている！」
相談内容借地契約が更新の時期を迎えたので、地主に契約更新のお願いをしたところ、地主から、高額な更新料の支払いを請求され、更新料を支払わなければ契約更新は認めないと言われてしまいました。
まず、そもそも借地契約書に、更新時に更新料を支払う旨の規定がない場合は、地主との間で黙示的に更新料支払いの合意が成立していると認められる特段の事情がない限り、借地人は、更新料を支払う必要はありません。
このような特段の事情がないにもかかわらず、地主が更新料を請求し、借地人との間でトラブルになることがあります。
また、借地契約書に、更新料に関する規定がある場合でも、地主が法外な更新料を請求し、更新料の金額をめぐってトラブルに発展することもあります。
更新料の相場は、地域や事案によりかなり幅がありますが、借地権価格の５～１０％程度が一応の目安となっているようです。
上記のとおり、更新料を支払う旨の規定がなく、かつ、地主との間で黙示的に更新料支払いの合意が成立していると認められる特段の事情がない場合は、借地人は更新料を支払う必要はありませんが、このような特段の事情があるかどうかの判断は、法律の専門家である弁護士でないと難しいと言わざるを得ません。
また、地主との関係を考えて更新料を支払うと決断をしたとしても、更新料の相場には幅があるため、いくらが妥当なのか、判断が難しい場合もあります。
このような場合には、借地問題に詳しい弁護士に相談することをお勧めいたします。
解決までの流れ
初回相談
情報・資料収集
借地契約書に更新料の規定がなく、
かつ黙示的に更新料支払いの合意が成立していると認められる事情がない場合
更新料の支払義務はないので、地主の更新料請求を拒絶できる（解決）
・借地契約書に更新料の規定がある場合、または
・黙示的に更新料支払いの合意が成立していると認められる事情がある場合
文書通知（代理人就任）
任意交渉
合意（解決）
民事調停、または（相当な更新料を供託したうえで）
債務不存在確認訴訟
和解（解決）
判決（解決）
費用
３０分まで無料
（３０分以降は３０分ごとに５５００円の相談料）
| 請求された 更新料の金額 | |
|---|---|
| ３００万円 以下の場合 | 請求額の８％（税別） ※ただし、最低１１万円（税込） |
| ３００万円を超え、 ３０００万円以下の場合 | 請求額の５％＋９万円（税別） |
| ３０００万円を超え、 ３億円以下の場合 | 請求額の３％＋６９万円（税別） |
| 減額できた 金額 | |
|---|---|
| ３００万円 以下の場合 | 減額できた金額の１６％（税別） |
| ３００万円を超え、 ３０００万円以下の場合 | 減額できた金額の １０％＋１８万円（税別） |
| ３０００万円を超え、 ３億円以下の場合 | 減額できた金額の ６％＋１３８万円（税別） ※ただし、最低２２万円（税込） |
借地人が、借地上の建物とともに借地権を第三者に売却する場合、「借地権を第三者に譲渡するときは、地主の事前承諾が必要」と借地契約で定められているのが通常なので、借地権の譲渡について事前に地主の承諾を得る必要があります。
ところが、中には、借地権の譲渡を頑固に認めない地主や、法外な承諾料（名義変更料）を請求してくる地主もいます。
しかし、そのような場合でもあきらめる必要はありません。
承諾料（名義変更料）の相場は、借地権価格の１０％程度とされていますが、この金額を目処に、弁護士が間に入って地主と交渉することで、現実に妥当な金額で合意が成立することもあります。
また、仮に地主が強固な姿勢を崩さない場合でも、「借地権譲渡許可申立事件」（借地借家法第19条1項）の裁判を利用することで、地主の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。
なお、本件では、裁判中に、地主から、借地権を地主自身が買い受けることを申し立てられる（介入権といいます）こともあります。
解決までの流れ
初回相談
情報・資料収集
文書通知（代理人就任）
決定（解決）
費用
３０分まで無料
（３０分以降は３０分ごとに５５００円の相談料）
（交渉から裁判に至った場合は追加の着手金１１万円（税込））
借地権価格の５％（税別）