借地権（借地人の権利）や底地（地主の資産）は複雑な内容です。それだけに、これらを相続したものの「トラブルになった」というケースは多いです。ここでは、借地権や底地を相続する予定（または相続直後）の方々向けに、以下のテーマについて解説します。
・借地権や底地権の基本情報の整理
・借地権と底地を受け継ぐ相続人のメリット・デメリット
・借地権と底地を受け継ぐ相続人がやるべきこと
将来のトラブルを避けるために本稿をお役立てください。
借地権とは？底地とは？
はじめに、借地権と底地それぞれの内容を整理してみましょう。ひと口に言えば、「借地権は借地人の権利」「底地は地主の資産」です。
詳細は以下のようになります。
借地権とは借地人の権利：地代を支払って借りた土地上に建物を建てられる
借地権とは、建物所有目的の土地の貸借権または地上権のこと。わかりやすく言うと、建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利のことです。「建物を建てる目的で」という部分がポイントで、たとえば資材置き場のように「建物なしで土地を借りる」場合、借地権は生じません。
また、借地権では地代（土地の利用料）を支払うのが原則で、土地を無償で借りる場合、借地権は発生しません。
借地権のうち、特に普通借地権は、正当な理由がない限り「立ち退き要求ができない」、契約期間が満了しても「更新拒絶が難しい」など、借地借家法で手厚く守られています。
借地権による借地人のメリットとデメリットは次の通りです。
［メリット］
・まとまった初期費用がなくても土地を利用できる
・購入すると高額な土地でも活用できる
・第三者に権利を譲渡（売却）できる
［デメリット］
・建物の建て替えや譲渡の際、地主の承諾が必要である
・地主とトラブルになると、借地権の価値が下がりやすい
*上記のデメリットを補足すると、地主の承諾が得られなくても、裁判所の許可を得られれば、建て替えや譲渡が可能なケースもあります。
底地とは地主の資産：借地権や地上権が付いた土地のこと
底地（貸宅地）は、地主が所有する土地上に、建物の所有や利用を目的とする権利（借地権）が付いている土地です。わかりやすく言うと、建物を建てる目的で他人に貸している土地のことです。
底地を有しているのは地主ですが、底地上に存在する建物はあくまでも借地人のものです。そのため、地主は土地の明け渡しや取り壊しを強制できないのが原則です。
底地による地主のメリットとデメリットは次の通りです。
［メリット］
・底地を貸すことで安定的な地代を得られる
・賃貸経営のようなコストや手間がかからない
［デメリット］
・地代が安い傾向がある（固定資産税を納めると手残りがほとんどない）
・市場価値が低く流動性がない
・都市部では相続税評価額が高くなるケースも多い
借地権と底地を受け継ぐ相続人のメリット・デメリット
借地権も底地も、相続人が相続できる権利（資産）です。すなわち、相続税の課税対象になるということです。これらの権利を受け継ぐ相続人のメリット・デメリットを確認していきましょう。
借地権を受け継ぐ相続人が受けるメリット・デメリット
相続した借地権と建物を相続人がそのまま利用したい場合、デメリットよりもメリットが大きくなりやすいです。両者を比較してみましょう。
［メリット］相続に手間がかからない、建物の建て替えも可能
借地権の相続は手間がかからないというメリットがあります。相続人が借地権を受け継ぐ際は、地主の承諾や土地賃貸借契約書の名義変更は不要です。
また、借地上にある建物を引き続き利用したい場合、地主に改めて許可を得なくても利用することが可能です。加えて、借地上の建物を建て替えることもできます（ただし、地主の承諾が得られる、あるいは増改築の制限・禁止の条項が契約書にない場合）。
［デメリット］譲渡の際、地主の許可や承諾料が必要
相続人が借地権を譲渡（売却）したいと考えた場合、地主の承諾が必要です。地主が譲渡を拒否した場合、裁判所から「地主の承諾に代わる許可」を得れば譲渡が可能となります。
また、「地主の承諾」「裁判所の許可」どちらの場合も、地主に対して譲渡承諾料の支払いが必要になるケースがほとんどです。
底地を相続した地主が受けるメリット・デメリット
底地を相続した場合、十分な金額の地代が得られなければ、メリットよりもデメリットの方が大きくなりやすいです。
両者を比較してみましょう。
［メリット］賃料収入や相続税評価額の圧縮
底地を相続することで、賃料収入を得られます。とくに好立地で安定的かつ十分な金額の賃料収入を得られるケースではメリットが大きいです。また、相続時に「小規模宅地等の特例」や「借地権割合」によって、相続税評価額を圧縮できるメリットもあります。
［デメリット］相続後に処分しにくい
低額の賃料収入しか得られていない底地を相続してしまうと、固定資産税を支払った後の手残りがほとんどないというケースも考えられます。相続後に処分しようにも底地は売却しにくく、扱いに困るケースも多いです。
借地権と底地を相続した相続人がやるべきこと
ここまでお話ししてきた借地権と底地に関する内容を踏まえて、これらを相続した借地人や地主がやるべきことを確認しましょう。
借地権を相続した借地人がやるべきこと
借地権を相続後、地主との間でトラブルになるかは「良好な関係を築けるか」の影響が大きいです。関係が良好であれば、建て替えや譲渡の承諾を得やすいですが、関係が悪ければ事あるごとに承諾を拒絶される可能性が高いです。
その意味で、相続人は相続直後に地主へ挨拶に伺ったり、契約内容を確認し不備があれば話し合ったりする努力が必要でしょう。
また、借地権の相続は複数の相続人による共有名義ではなく、相続人のうちの1人が相続する「単独名義で相続すること」をおすすめします。理由は共有名義にすると、ただでさえ複雑な借地権がさらに複雑になり、トラブルリスクが高まるからです。
底地を相続した地主がやるべきこと
底地を相続した場合、はじめに借地人との契約内容を確認しましょう。「契約書がない」「契約書があっても不備がある」といったケースでは、借地人に丁寧に説明しながら合意形成していくことが大事です。
合わせて、単独名義で相続した方がよいのは底地も同様です。共有名義にすると、ただでさえ複雑な底地がますます複雑になり、トラブルリスクが高まります。なお、底地を売却処分する場合は、以下の選択肢があります。
1. 借地人に底地を売却する
2. 借地人と連携して土地付き建物として売却する
3. 底地に強い不動産会社に相談・売却する
1と2の選択は、借地人と良好な関係であり、相手方が全面協力してくれることが前提になります。3の選択は、相続した底地を手間をかけずに処分したい人におすすめです。
借地権・底地は相続トラブルに発展しやすい！
ここでは借地権・底地を受け継ぐ相続人のメリット・デメリット、やるべきことを中心に解説してきました。冒頭でも申し上げた通り、借地権・底地は複雑な権利であり、トラブルになりやすいテーマです。
この記事をお読みの方の中には、借地権・底地をすでに相続していてトラブルになっているケースもあるかもしれません。
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