借主が借家を無断で転貸した場合

借主が、借家を貸主に無断で他人に貸していた場合、貸主は、賃貸借契約を解除できますか。

借主が借家を無断で転貸した場合でも、借主と貸主との信頼関係が破壊されたと認められて、初めて貸主は契約を解除することができますが、無断転貸の事例では、多くの場合、借主と貸主の信頼関係の破壊が認められ、貸主は契約解除できる可能性が高いでしょう。

「転貸」にあたるのはどういうケースか。

「転貸」とは、借主が貸主から借りている借家をさらに他人に貸すことで、いわゆる「又貸し」のことを指します。

借家権を譲渡したり、借家を転貸したりする場合には、貸主からあらかじめ承諾をもらうことが必要です（民法612条1項）。貸主から承諾をもらわないで借家権を譲渡したり、借家を転貸すれば、無断譲渡・無断転貸となり、貸主は、借家契約を解除できます（民法612条2項）。

では、具体的にどのような場合に「転貸」となるのでしょうか。

「転貸」にあたるかどうかは、他人に借家を独立して使用収益させているかどうかで判断されます。借主が契約した物件から引っ越し、代わりに他人がその場所に住んで借主に賃料を支払っている場合は、この条件に該当し、転貸にあたります。

一方、借主が結婚し、配偶者と一緒に住み始めた場合や親と同居し始めた場合には、借家を「他人に独立して使用収益させた」とはいえないため、転貸にはあたりません。

決め手は信頼関係の破壊の有無

もっとも、借主が借家を無断で転貸した場合でも、それだけで借家契約が直ちに解除されてしまうわけではありません。

この場合でも、判例は、貸主と借主間の信頼関係の破壊の有無を問題とします（最高裁／昭和28年9月25日判決など）。

つまり、借主が借家を無断転貸した場合でも、借主と貸主との信頼関係が破壊されたと認められて、初めて契約解除が有効となるのです。

では、信頼関係が破壊されていないといえるのは、どんな場合でしょうか。

借家を無断転貸した場合でも、それまでの使用状況と変わらず、貸主に特に実害を及ぼさないような場合には、信頼関係が破壊されていないといえるでしょう。

たとえば、借主が借家の一部において個人で経営していた個人事業を税金対策のため会社組織に改めてその会社に借家を使用させていたという事例で、最高裁は、営業が個人企業時代と実質的に変更がなく、借家の使用状況も同一であることなどを理由に、貸主と借主との信頼関係は破壊されていないと判断しています（昭和39年11月19日判決）。

また、貸主が無断転貸の事実を知りながら一度も制止しなかった場合も、当事者同士の信頼関係は破壊されていないといえるでしょう。

借家権の無断譲渡の事例ですが、借家権の譲渡があった後、譲渡の事実を知りながら2年半にわたり貸主が賃料を受領していたという事例では、貸主と借主の信頼関係は破壊されていないという判断が下されています（京都地裁／昭和54年3月27日判決）。

しかし、以上のような特別な事情がない限り、無断転貸の事例では、貸主と借主の信頼関係は破壊されたと判断されるケースは比較的に多いと思われます。