立ち退き・建物明渡関連 最新情報
『athome TIME(アットホームタイム) No.508』 に記事掲載
『athome TIME(アットホームタイム) No.508』に監修した記事が掲載されました。
テーマは「不動産売買契約の解除と媒介報酬請求権」についてです。
『Wordでつくる 店舗賃貸借契約書・重要事項説明書』を出版いたしました。
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『売買・賃貸不動産トラブルQ&A』を共著で出版いたしました。
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原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
賃貸住宅の退去時の原状回復については、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にし、賃貸住宅の契約の適正化を図ることを目的として、国土交通省から委託を受けた財団法人不動産適正取引推進機構が、平成10年3月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。
このガイドラインは、平成16年に改訂され、平成23年に再改訂されました。
原状回復について、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。」と定義しています。
原状回復の場面では、そのキズや汚れは入居当時からついていたから、原状回復費用を賃借人の負担とすべきではないなどとトラブルになることがあります。
このようなトラブルを防止するために、
(1)物件状況確認リストを作成し、入居前に、賃借人にリストにチェックしてもらう。
(2)入居前の状況を写真に残しておく
(3)退去時には、賃借人と一緒にキズや汚れの状態を確認する
(4)賃借人がつけたキズや汚れの状態を写真に残しておく
これらの対策を講じておくと良いでしょう。
原状回復について分からない点、他にも賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。
家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策
家賃滞納対策2「家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策」
前回から引き続き、家賃滞納対策についてですが、家賃滞納への対策としては、大きく分けて2つの対策を考える必要があります。
まず、1つめが、「家賃滞納を事前に防止するための対策」です。
もう1つは、「家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策」です。
今回は2つ目の「家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策」についてご説明します。
家賃滞納が発生してしまった場合、滞納が発生してからまだそれほど日がたっていない段階から早めに対策を講じることが大切です。
なるべく早い段階から対策を講じることにより、賃貸人は家賃滞納を許さないという強い姿勢を賃借人に示すことになります。
具体的には、滞納状態となってから数日後でも、賃貸人は、賃借人に家賃の支払いが遅れていることをすぐに知らせるべきです。
もっとも、この段階では、賃借人が単に家賃の支払いを忘れているだけということもありますので、必要以上に責めることなく、礼を尽くして支払いを促します。
滞納賃料の支払いを促しても賃借人がなかなか滞納賃料を支払わない場合、連帯保証人にも連絡をして、連帯保証人から賃借人本人に連絡を取ってもらい、滞納賃料を支払ってもらうよう協力を求めるのも有効な対策となります。
それでも滞納状態が解消しない場合、賃借人に催告書を発送して、滞納賃料の支払いを強く促します。
その際、滞納賃料の支払いを請求するだけでなく、「支払いなき場合には契約は解除となり、明け渡しを求めて法的措置をとらせていただきます。」と指摘しながら催告をすると効果的です。
賃貸借契約は色々と複雑で分かりづらい部分もあるかと思います。
家賃滞納問題について分からない点、他にも賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。
家賃滞納を事前に防止するための対策
家賃滞納対策1「家賃滞納を事前に防止するための対策」
家賃滞納への対策としては、大きく分けて2つの対策を考える必要があります。
まず、1つが、「家賃滞納を事前に防止するための対策」です。
もう1つは、「家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策」です。
今回は1つ目の「家賃滞納を事前に防止するための対策」についてご説明します。
通常、賃貸借契約を締結する前に、入居希望者がどのような人(会社)なのかを見極めるため、入居審査を行いますが、家賃滞納を事前に防止するための対策としては、この入居審査をきちんと行うことがとても大切です。
具体的に、入居審査では、入居希望者から、年収、職業、勤務年数、家族構成などを聞き取り、入居希望者の支払能力や人柄などを慎重に見極めます。
また、賃貸借契約を締結する際に、賃借人に連帯保証人をつけてもらうことも、家賃滞納を防止するための対策として有効です。
連帯保証人がいれば、万が一、賃借人が家賃を滞納しても、賃貸人は、連帯保証人に滞納家賃分を請求することができます。
賃借人に適当な連帯保証人がいない場合は、家賃保証会社を利用する方法もあります。
家賃保証会社とは、賃借人の連帯保証人を代行する会社です。
家賃保証会社を利用すれば、賃借人が家賃を滞納した場合に、家賃保証会社に賃借人に代わって滞納家賃分を支払ってもらうことができます。
賃貸借契約は色々と複雑で分かりづらい部分もあるかと思います。
家賃滞納について分からない点、他にも賃貸トラブルについてお悩みがありましたらご相談ください。
立ち退き問題・建物明け渡し・家賃滞納
などの
賃貸トラブル
を早期解決いたします
これまでにも、賃貸トラブルに悩むオーナー様の悩みをお聞きし、早期解決を実現してまいりました。
また、日々蓄積される賃貸トラブル解決のノウハウを「弁護士がきちんと教える 賃貸トラブル 交渉と解決法(あさ出版)」としても書籍にまとめ、多数のオーナー様にご利用いただいています。
当サイトでは、「家賃滞納対策」「立退き問題」「日々のトラブル」など、賃貸オーナー様からよくいただくご質問や賃貸トラブル解決の基礎知識を掲載していますので、ご活用ください。
とりわけ、家賃滞納問題は、オーナー様にとって精神的にも金銭的にも非常に重い問題です。
家賃滞納や建物明渡の手続きは分かっても、法律の専門家ではないオーナー様が、具体的な行動に移すには相当な知識とパワーが必要です。
ご自身で問題を解決しようと思えば思うほど時間ばかりが経過してしまい、その結果、家賃滞納が深刻化してから初めて当事務所に相談に来られるオーナー様も多数いらっしゃいます。
また、家賃滞納が発生した初期の段階で有効な対策をしなかったために、問題の解決が長期化してしまった実例も数多くありました。
不安な点があったら、まずは賃貸トラブルの詳しい専門家に聞いてみることをお勧めします。
早期相談こそが早期解決のポイントです。
みらい総合事務所では、家賃滞納や建物明渡などに関するご相談を受け付けています。
オーナー様の事情に応じた対策を探り、早期解決策をご提案いたします。
無料相談を行っていますので、まずは下記の連絡先よりお気軽にご相談ください。
立ち退きご依頼事例(貸主側)
- 事例1
- アパートの貸主の方から、「アパートが老朽化し、新たな賃貸借の募集も困難なので、アパートを取り壊して建て替えたいのですが、借主の1人が立ち退きに同意してくれません。この借主に何とか立ち退いてもらいたいです。」というご依頼がありました。
- 事例2
- 一戸建ての貸主の方から、「娘夫婦が現在、賃貸アパートに住んでいますが、娘夫婦の間に、子どもが生まれました。娘夫婦の子育てのサポートをするために、貸している戸建てを取り壊し、二世帯住宅を建てて一緒に住みたいので、借主に立ち退きを請求したいです。」というご依頼がありました。
- 事例3
- マンションの貸主の方から、「マンションの1室を貸したのですが、借主が賃貸借契約に違反して貸室を第三者に使用させているようです。なので、借主には、すぐに立ち退いていただきたいです。」というご依頼がありました。
立ち退きご依頼事例(借主側)
- 事例1
- 店舗の借主の方から、「建物が老朽化したので、建て替えたいという理由で、貸主から立ち退きを求められました。立ち退きということになると、営業上の損失も被るため、立退料など相当な補償をいただきたいので、立ち退きの交渉をお願いしたいです。」というご依頼がありました。
- 事例2
- 会社事務所の借主の方から、「ビルの1室を借りていたところ、貸主が再開発でビルを取り壊すからという理由で立ち退きを請求してきました。立退料など相当な補償をもらわないと立ち退きは困難ですが、立ち退きの交渉をお願いしたいです。」というご依頼がありました。
- 事例3
- 一戸建てを賃借した借主の方から、「居住用として一戸建てを借りていたところ、貸主が自分で使用したいからという理由で、立ち退きを求めてきました。貸主の許可を得て、建物を補修したり、改良したりして相当費用がかかったので、貸主には、立ち退きにあたって、相当な補償をいただきたいです。」というご依頼がありました。
「家賃滞納対策と手続の流れ」無料小冊子
家賃滞納に悩むオーナー様のトラブル解決に役立つ対処法を無料小冊子にまとめました。
無料で入手出来ますので、下記のフォームからメールアドレスをお送りください。
家賃滞納問題は、賃貸人の収入が停止するだけでなく、滞納者が居座り続けることで、本来、滞納者以外の人に貸すことによって得られたであろう収入さえも得られない、という損失を被っていることになりますので、早急な対処が必要です。
家賃滞納対策を解説した無料小冊子「早期解決!家賃滞納対策と手続の流れ」にご興味のある方は、無料で入手できますのでお気軽にご利用ください。
小冊子をご登録いただいた方には、すぐに返信メールにてダウンロードURLをお届けいたします。すぐに届かなければ、メールアドレスが間違っている可能性があります。再度ご請求ください。 また、その後も何回かにわたり、メールにて賃貸トラブルに役立つ情報をお届け致します。
書籍「不動産賃貸トラブルQ&A」を出版しました。
「不動産賃貸トラブルQ&A」
編集・発行:(株)不動産流通研究所
監 修:みらい総合法律事務所目次はこちら
【契約時のトラブル】
事例1. 契約締結直前になって入居を取りやめた入居予定者に、損害賠償を請求できるでしょうか?
事例2. 賃貸借契約書とは別個独立の書面を用いて説明しなければ、定期建物賃貸借契約は成立しないのでしょうか?
事例3. 入居申込者が外国籍であることを理由に、賃貸借契約の締結を拒否すると、何らかの責任を負うことになりますか?
事例4. マンション管理規約では居室の使用方法が住居に限定されているのですが、事務所として使用を希望する人に賃貸しても問題ないでしょうか?
事例5. 賃貸人側の仲介事業者であっても、賃借人に対し賃借人の使用目的では建物を使用出来ないことを告知する義務があるでしょうか?
事例6. 賃貸人の経済的信用力について調査説明しなかったことを理由に賃借人が損害賠償を請求してきましたが…
事例7. 過去に同じフロアで自殺が…。入居者が退去にかかる費用などの損害賠償を請求してきましたが…
事例8. 賃借人が、前入居者の物件の使用状況を説明しなかったといって損害賠償を請求してきましたが…
事例9. 迷惑隣人の存在を説明しなかったとして、賃借人から損害賠償を請求されたのですが…
事例10. 防火戸の操作方法を説明しなかったとして、賃借人が損害賠償を請求してきましたが…
【更新料、敷金、礼金、特約をめぐるトラブル】
事例11. 更新料の返還を請求されたら応じなければなりませんか?
事例12. 法定更新された場合は、更新料は請求できないのでしょうか?
事例13. 入居者から契約時に受領した礼金は、返還しなければならないのでしょうか?
事例14. 敷引特約によって取得した金員は返還しなければならないのでしょうか?
事例15. 定額補修分担金は返還しないという特約について、入居者が無効と主張。返還を求めています
事例16. 入居者も合意した、ハウスクリーニング費用や入居前鍵交換費用の負担特約。しかし、退去後に返還請求が…
事例17. 具体的な内容を説明しなかった原状回復特約。賃借人負担とした費用の返還を求められたのですが…
事例18. 事業用建物賃貸借が期間満了前に中途解約された場合、違約金を請求できるでしょうか?
事例19. 民事再生手続中の賃借人が、賃貸借契約を解除。中途契約に伴う違約金条項があれば、賃貸人は違約金を請求することができるでしょうか?
事例20. 破産管財人による契約期間内解除。敷金返還義務はあるでしょうか?
事例21. 賃料自動増額特約がある場合における、賃料減額請求への対応は…?
【入居中のトラブル】
事例22. 据え置いていた賃料をそろそろ増額したい。認められるでしょうか?
事例23. 物件から日常的にコバエが発生。賃借人から損害賠償を請求されているのですが…。
事例24. 賃貸住宅管理者の合い鍵の保管ミスは、緊急時サービス契約上の債務不履行にあたるでしょうか?
事例25. 耐震性能に問題がある場合、常に修繕義務を負うのでしょうか?
事例26. 契約書で建物の構造に関して記載ミス。賃料の請求はできますか?
事例27. 物件の条例違反により賃借人が営業不能に。賃貸人に対して債務不履行による契約解除を求めています。
事例28. 「隣家の犬の鳴き声がうるさい」と損害賠償か賃料減額を求められたのですが
…。
事例29. タウンハウス内で野良猫に餌をやる入居者。やめさせることができるでしょうか?
事例30. カラオケスナックの騒音や振動で、上階の飲食店が閉店。賃貸人は損害賠償責任を負うのでしょうか?
事例31. 湯沸器と排気筒の設備不良により、賃借人が一酸化炭素中毒で死亡。賃貸人と管理会社は損害賠償責任を負いますか?
事例32. 漏水事故発生から1年7ヶ月後に賃借人が損害賠償を請求。賃貸人にはどこまで賠償義務があるのでしょうか?
事例33. 賃借人の従業員が建物のアスベストにより中皮腫を患い自殺。賃貸人は責任を負うのでしょうか?
事例34. テナント(企業)が賃貸借契約解除後も退去せず、損害発生。その会社の取締役に対して損害賠償を請求できるでしょうか?
事例35. 賃借人死亡後に同居者が居室で自殺した場合、賃借人の相続人に損害賠償を請求することができるでしょうか?
事例36. 保証人死亡後に発生した未払賃料について、保証人の相続人に請求できますか?事例37. 連帯保証人に対する未払賃料の支払請求。認められないこともあるのでしょうか?
事例38. 建貸契約でも賃貸人は修繕義務を追わなければならないのでしょうか?
【契約終了時のトラブル】
事例39. 賃料滞納を理由に、管理会社が賃借人に無断で家財道具を搬出、玄関鍵も交換。賃貸人も損害賠償責任を負いますか?
事例40. 賃料滞納を理由に、保証人が賃借人に無断で家財道具を搬出。賃貸管理会社は損害賠償責任を負わなければならないのでしょうか?
事例41. 期間満了時の終了通知を怠った場合でも、定期建物賃貸借契約を終了させ、建物明渡を求めることができるのでしょうか?
事例42. サブリース契約の更新拒絶。「正当事由」なしでも認められますか?
事例43. 「耐震性不足」は賃貸借契約解約の正当事由と認められるでしょうか?
事例44. 賃料減額交渉中の賃料未払いによる契約解除は有効ですか?
事例45. 漏水発生を理由に賃借人が賃料不払いを正当化。契約解除を求めているのですが…
事例46. 無断で閉店・退去した店舗の賃借人に対する損害賠償請求は認められますか?
事例47. 賃借人がペット飼育禁止特約に違反。賃貸借契約を解除できるでしょうか?
事例48. 賃貸人がクーラー修理のために無断で居室に立ち入った場合、賃借人の側から契約を解除することが出来るでしょうか?
【その他のトラブル】
事例49. 相続財産である不動産から生じる賃料債権は遺産分割の対象になりますか?
事例50. 内縁の妻に居住権が認められることはあるのでしょうか?
事例51. 弁護士資格のない者はビルの立退交渉を行ってはいけないのでしょうか?
【土地の賃貸借をめぐるトラブル】
事例52. 「賃料不払いによる土地賃貸借契約解除」の際の通知義務を怠ったとして建物の抵当権者から損害賠償請求をされたのですが…
事例53. 土地の賃貸人の承諾を得る事なく借地上の建物の共有持分を譲渡したところ、賃貸人から契約解除、建物明渡を求められています。
事例54. 借地上の賃貸建物が暴力団事務所として利用されていることを理由に、土地の賃貸借契約を解除することができますか?
事例55. 破産した賃借人が賃料を滞納。無催告解除特約を根拠に賃貸借契約を解除することはできるでしょうか?
弁護士への無料法律相談について
よく無料法律相談をいただく地域は以下の通りです。
【東京都】
中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 墨田区 江東区 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 中野区
杉並区 豊島区 北区 荒川区 板橋区 練馬区 足立区 葛飾区 江戸川区 田無市 府中市 立川市 調布市
【神奈川県】
横浜市 川崎市
【埼玉県】
さいたま市 所沢市 川越市 川口市
上記以外の無料相談も受け付けておりますのでお気軽にご連絡ください。
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