借家契約の基礎
借家契約のポイント
借家契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約と定期借家契約には、
① 普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できないが、定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約は終了する
② 普通借家契約は、口頭でも契約は成立するが、定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければならない
③ 普通借家契約では、1年未満の契約期間を定めた借家契約は期間の定めのない借家契約となるが、定期借家契約では、1年未満の契約期間を定めることもできる
④ 普通借家契約では、特約がない限り借主からの中途解約は認められないが、定期借家契約では、床面積が200m²未満の居住用建物の借家契約で借主にやむを得ない事情があれば中途解約ができる
などといった違いがあります。
定期借家契約は、普通借家契約とは異なり、契約期間が満了すれば必ず契約が終了するという点で貸主にとってメリットがあります。
しかし、定期借家契約は、家賃が通常の相場よりも安くなることが多く、この点は貸主にとってデメリットになるでしょう。
定期借家契約ではない普通借家契約の場合には、契約書などを取り交わさずに、口頭で約束するだけでも借家契約は成立します。
しかし、口頭による約束だけでは、後日「言った、言わない」の争いになってトラブルになりかねません。従って、普通借家契約であっても契約書は取り交わすべきです。
借家契約を締結する際に、最低限、契約書に記載しておかなければならないのは、以下になります。
しかし、これらの事項は、あくまでも、最低限、契約書に記載しておく必要がある事項です。
後日のトラブルを避けるためには、借家の使用目的(居住用か店舗用かなど)、更新料に関する規定、借主の禁止行為に関する規定、契約の解除に関する規定、原状回復に関する規定など、後日トラブルとなりやすい事項について、できる限り詳細に記載しておくべきでしょう。
なお、平成5年に当時の建設省(現在の国土交通省)が「賃貸住宅標準契約書」を公表していますので、これを参考にして契約書を作成してもよいでしょう。
借家契約において、特にトラブルになりやすいのが、原状回復と敷金返還に関する問題です。
退去時の原状回復のトラブルが多発している現状を踏まえ、国土交通省は、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、原状回復の費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめています。
退去時の原状回復をめぐるトラブルは、次の方法を取れば、ある程度防止することが可能です。
① 国土交通省のガイドラインを参考にして、貸主が負担すべき費用と借主が負担すべき費用の割合を、契約書にできる限り詳細に明記しておく
② 借家に入居する際、貸主借主双方立ち会いの下、借家にある傷や汚れの状態を確認し、傷や汚れ、故障箇所を書面に残しておく(できれば写真も撮っておく)
③ 借家を退去する際にも、貸主借主双方立ち会いの下、傷や汚れの状態を確認する(この時もできれば写真に撮っておく)
このように、トラブルに対する対処法を正しく理解していれば、トラブルの発生をある程度防止することができ、万が一、トラブルが発生しても、問題は早期に解決し、損失も低廉で済むことになります。
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