借主が4年間入居した後、賃貸マンションから退去しました。借主が荷物を運び入れた際に部屋のクロスに大きなキズをつけてしまったので、部屋全体のクロスの張り替え費用を請求したいと考えていますが、認められますか。

クロスの貼り替え費用は、キズを含む面の張り替え費用に限られ、さらに、借主が入居した時点で新品の状態であったとしても、借主に請求できるのは、張り替え対象部分の修繕費用のうち3分の1にとどまります。

物的範囲と経過年数

クロスとは、壁や天井などに張るビニールなどの内装材のことです。

引っ越しの荷物の搬送時についたキズは、借主がひどい使い方をして発生したものですから、貸主は借主に対しクロスの修復費用を請求することができます。

では、貸主が請求できるのは、キズのあるクロスの一部分のみの修復費用でしょうか。それとも、キズのある部分のみ新しいクロスとすると、他の古いクロスとの関係で部屋全体の調和がとれなくなるので、貸主は、借主に対し、天井なども含め部屋のクロス全体についての修復費用を請求できるのでしょうか。

このような修復対象物の範囲の問題を「物的範囲」の問題といいます。

また、クロスは入居時から4年経過していますが、時間の経過にかかわらず、貸主は張り替え部分についてクロス代全額を請求できるのでしょうか。それとも、通常の使用により生じた価値減少分を差し引いた金額のみしか請求できないのでしょうか。

このように「対象物に生じた時間経過をどのように評価するのか」という問題を、経過年数の問題といいます。以下、物的範囲の問題と経過年数の問題にわけて説明します。

入居後4年間でクロスの価値は3分の1に減少する

まず、物的範囲の問題について。ひどい使い方をした結果発生した損耗の修復費用は借主が負担することになりますが、その負担は必要な限度を超えてはなりません。

この点について、ガイドラインは、クロスについて「平方メートル単位が望ましいが、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは張り替え費用を借主負担させることができる」としています。

経過年数の問題については、ひどい使い方をした結果発生した損耗の修復費用は借主の負担となりますが、時間の経過により価値が減少するものについては、経過年数が長いほど借主の負担は少なくなるのが原則です（経過年数が考慮されないものもあります）。

ガイドラインは、クロスについて、6年で残存価値が1円（6年目以降は一律1円）となるような直線（または曲線）により残存価値を判断することとしています。

では、質問のケースについては、どう考えればいいのでしょうか。
物的範囲について、ガイドラインの基準に従うと、借主は原則として部屋全体のクロスを張り替える必要はなく、キズを含む面の張り替え費用を負担すればよいことになります。

次に経過年数ですが、借主が入居した時点でクロスが張り替え後何年経過していたのかは明らかではありません。

しかし、新品の状態であったとしても、ガイドラインの基準によれば入居後4年間でクロスの価値は3分の1に減少していることになります。したがって、借主は、張り替え対象部分の修繕費用のうち3分の1相当額を負担すればよいことになります。

このように、借主に対し原状回復費用を請求する場合には、「物的範囲」と「経過年数」が問題となりますので、注意が必要です。

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