借地契約の基礎（存続期間・更新）

借地契約とは、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約（または、建物所有を目的とする地上権の設定契約）のことをいいます。

借地契約については、まず、平成４年８月１日より前に締結された契約かどうかを確認する必要があります。
なぜなら、平成４年８月１日より前に締結された借地契約かどうかで、借地契約の存続期間・更新について、適用される法律が異なり、ルールに違いがあるからです。

１　平成４年８月１日より前に締結された借地契約

　　このような借地契約の存続期間・更新については、借地法（旧借地法）が適用されます。
借地法は、借地上の建物が堅固な建物か否かによって区別したルールを定めています。

①　借地契約の当初の存続期間

ア　堅固な建物を所有目的とする借地契約の場合
・借地期間を定めなかった場合は、６０年となります（借地法２条１項）。
・借地期間を３０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地法２条２項）。
・借地期間を３０年未満と定めた場合は、６０年となります。

イ　非堅固な建物を所有目的とする借地契約の場合
・借地期間を定めなかった場合は、３０年となります（借地法２条１項）。
・借地期間を２０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地法２条２項）。
・借地期間を２０年未満と定めた場合は、３０年となります。

②　更新後の借地契約の存続期間

ア　堅固な建物を所有目的とする借地契約の場合
・借地期間を定めなかった場合は、３０年となります（借地法５条１項）。
・借地期間を３０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地法５条２項）。
・借地期間を３０年未満と定めた場合は、３０年となります。

イ　非堅固な建物を所有目的とする借地契約の場合
・借地期間を定めなかった場合は、２０年となります（借地法５条１項）。
・借地期間を２０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地法５条２項）。
・借地期間を２０年未満と定めた場合は、２０年となります。

借地法（旧借地法）は、借地契約の存続期間・更新について、借地上の建物が堅固な建物か否かによって区別したルールを定めているので、借地上の建物が堅固な建物と非堅固な建物のどちらになるのかが問題となります。

堅固な建物か否かの区別は、建物の耐久性、耐震性、耐火性、堅牢性、解体の容易性などを総合的に考慮して判断されます。
堅固な建物の代表例としては、石造、土造、レンガ造、鉄筋・鉄骨コンクリート造の建物があげられます。

これに対し、非堅固な建物の代表例としては、木造、軽量鉄骨・鉄筋造の建物があげられます。

なお、堅固な建物の所有目的かどうかは、通常は借地契約で定められますが、借地契約に建物の種類、構造の定めがなかったときは、非堅固な建物の所有目的の借地契約とみなされます（借地法３条）。

２　平成４年８月１日以降に締結された借地契約

このような借地契約の存続期間・更新については、借地借家法が適用されます。
借地借家法は、借地法と異なり、借地上の建物が堅固な建物か否かによって区別したルールを定めていません。

①　借地契約の当初の存続期間

・借地期間を定めなかった場合は、３０年となります（借地借家法３条本文）。
・借地期間を３０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地借家法３条但書）。
・借地期間を３０年未満と定めた場合は、３０年となります。

②　更新後の借地契約の存続期間

ア　最初の更新
・借地期間を定めなかった場合は、２０年となります（借地借家法４条本文）。
・借地期間を２０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地借家法４条但書）。
・借地期間を２０年未満と定めた場合は、２０年となります。

イ　２回目以降の更新
・借地期間を定めなかった場合は、１０年となります（借地借家法４条本文）。
・借地期間を１０年以上と定めた場合は、その定めた期間となります（借地借家法４条但書）。
・借地期間を１０年未満と定めた場合は、１０年となります。

また、借地借家法は、上記のように更新が予定されている借地契約（普通借地契約といいます。）のほか、定期借地契約というものを新設しました。
定期借地契約は、普通借地契約と異なり、借地期間が満了すれば更新されず、当然に契約が終了します。

定期借地契約には、一般定期借地契約、事業用定期借地契約、建物譲渡特約付借地契約の３つがあります。

一般定期借地契約では、借地期間は５０年以上の期間で定めなければなりません（借地借家法２２条本文）。
なお、一般定期借地契約は、書面（公正証書でなくても可）で締結する必要があります（借地借家法２２条但書）。

事業用定期借地契約は、専ら事業用の建物を所有目的とする借地契約です。事業用定期借地契約には、借地期間が３０年以上５０年未満のもの（借地借家法２３条１項）と、１０年以上３０年未満のもの（借地借家法２３条２項）の２種類があります。
なお、事業用定期借地契約は、公正証書で締結する必要があります（借地借家法２３条３項）。

建物譲渡特約付借地契約は、借地権設定後３０年以上経過したときに、借地権を消滅させるため、地主が相当の対価で借地上の建物の譲渡を受けるという特約を定めた借地契約です（借地借家法２４条１項）。
この特約に基づく建物の譲渡がなされると、借地権は消滅し、建物の所有権は地主に移転します。

もっとも、借地権消滅後も建物を使用している者（借地人または建物の賃借人）が、地主に対し、建物賃貸借の請求をすると、地主と建物使用者との間で、期間の定めのない建物の賃貸借契約が成立します（借地借家法２４条２項前段）。