更新料条項は特段の事情がない限り無効とはならないとされた事例
(最高裁平成23年7月15日判決)
事案の概要
借主は、賃料1ヶ月3万8000円で共同住宅1室を賃借した。同賃貸借契約には、借主は、更新の際、法定更新か合意更新かにかかわりなく、1年経過することに、貸主に、更新料として賃料の2ヶ月分を支払わなければならないとの更新料条項が存在した。
借主は、3回にわたり賃貸借契約を1年間更新する旨合意し、貸主に対し、更新料として7万6000円を支払った。その後、賃貸借契約は、法定更新されたが、借主は、更新料7万6000円の支払をしなかった。
借主は、更新料条項は消費者契約法10条により無効であるとして、貸主に対し、既払いの更新料22万8000円の返還を請求し、他方、貸主は、更新料条項は有効であるとして、借主に対し、未払更新料7万6000円の支払を請求した。
(なお、本事例では、定額補修分担金に関する特約の有効性も問題となっているが、省略する。)
結論
賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはならない。
本件では、更新料条項の内容は、更新料の額は賃料の2ヶ月分、更新期間は1年間とするものであるが、上記特段の事情が存するとはいえないため、更新料条項は消費者契約法10条により無効とすることはできない。
理由
更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たる。
更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解され、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないということはできない。
また、一定の地域において、期間満了の際、借主が貸主に更新料の支払をする例が少なからず存在することは公知であること、従前、裁判上の和解手続等でも更新料条項は公序良俗に反するなどとして当然に無効とする取扱いがされていなかったことからすると、借主と貸主の間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
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