契約をむすぶときは契約書の記載内容を確認する

賃貸借契約書は、貸主あるいは仲介業者である不動産業者が準備するのが一般的です。

そのため、「入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含むすべての損耗について、借主が補修義務を負う」といった、不当な条項を定めた契約書が使用されているケースがあります。

判例は、「通常の使用による損耗は建物の償却であり家賃に含まれているのであるから、通常使用による損耗は原則として貸主が負担すべきである」と考えており、通常使用による損耗を借主の負担とする特約の成立について、極めて限定的な場合にしか認めていません。

ですから貸主としては、契約書に記載されている原状回復に関する特約が、すべて認められるわけではないことを理解し、可能であれば、無効と判断されそうな条項はあらかじめ取り除くか、内容を変更しておくべきでしょう。

入居・退去時の物件チェック

原状回復費用を算出するためには、引き渡すときの物件の状態と明け渡すときの物件の状態とを比較して、どの部分がどのように傷んだのかを確定させなければなりません。

訴訟で原状回復が問題となり、貸主が「畳の焦げ後は借主が入居後にできたものだ」と主張し、借主が「畳の焦げ後は入居前からあった」と主張したとします。

そもそも賃貸借契約を開始する前から存在していた損耗について、その後に入居した借主が負担することはありませんので、この場合、貸主は畳の焦げ後が入居後に生じたものであることを立証しなければ裁判に勝てません。

また、訴訟に至らなくても、損耗の対象について争いが起きれば、話し合いが長期化することは必至です。

そこで、「物件状況確認チェックリスト」を作成して物件の状態を確認しておけば、損耗の発生した時期、箇所、程度について無用な争いを避けることができます。このチェックリストの作成は、貸主・借主双方にとってメリットがありますから、是非作成するようにしてください。

経過年数グラフの出発点の合意

ここで「経過年数グラフ」についても、説明しておきましょう。

経過年数グラフとは、時間の経過とともに、「修復対象物」の価値がどれくらい減少していくかを示したグラフのことです。

ガイドラインでは、クロスについては、6年で残存価値が1円（6年目以降は一律1円）になるという基準を提示しています。このように、原状回復義務の範囲は、経過年数によって一定の制約を受けることになるのです。

経過年数が不明であることから生じる無用のトラブルを防止するために、貸主としては、各対象物の修理・交換の履歴を残しておくとよいでしょう。

また、ガイドラインは、経過年数が不明である場合には、入居時点での設備等の状況は、必ずしも価値100％のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することとしています。

もし、貸主が修理・交換の記録を作成しておらず、対象物の経過年数が不明な場合には、後の争いを避けるために、借主・貸主の間で経過年数グラフの出発点を決めておくとよいでしょう。

▲ページTOPへ戻る